70城租赁住宅市场发展潜力对比研究 西安排第八

2019-09-16 08: 57: 45 Meijinlong

近年来,尽管中央和地方租赁的优惠政策频繁,但许多城市房屋租赁市场的整体发展进度一直不及预期,特别是长租公寓部门,很多企业仍难以盈利。所谓成功的投资方式无非就是“选择时间,选择市场,选择人”。当一个优秀的团队建立一个优秀的团队,投资那些潜在的城市,成功将近一半。哪个城市租赁市场有更大的发展潜力?在未来的租赁市场中,哪些城市将成为新的“黑马”,甚至是新的“白马”城市?

70城市租赁市场发展潜力排名

1.潜在排名

2.指标体系(略)

3.分析模型

70个城市租赁市场发展潜力的分析模型可分为以下几个步骤:

第一步是确定分析模型并划分两级指标体系。一级指标涉及两类:租赁市场的成熟度和租赁市场的发展潜力。二级指标涉及租赁供应,租赁需求,支付能力,投资收益和需求。 6类潜力,人口吸附等

第二步是选择解释变量,如租赁供应水平,包括进入的长租公寓企业数量,租赁房屋数量,完工面积和租赁土地交易规模;主导需求潜力水平,包括人均居住面积,城市化率,高校学生人数等指标,以及人才定居的门槛;

第三步是对变量进行0-1归一化,从而消除单位干扰,并在同一方向处理归一化值;

第四步是通过方程结构模型验证模型的实用性。如果模型验证失败,请返回第二步以重新选择解释变量;

第五步,采用熵方法计算权重,然后对城市租赁市场的发展潜力进行定量评估。

0-1标准化计算公式:

熵方法计算公式:

解释清单

1.能源水平:京沪和穗的前景,一些强大的二线和三线市场前景广阔,大部分仍需长期培育(略)

2,梯队:TOP10需求强劲,TOP11-30供应疲软,TOP31-70供需低迷

根据发展潜力排名,70个城市可以细分为三个梯队:第一梯队是TOP10城市,一线和二线城市是典型的,如北京,上海,成都等。第二梯队是TOP11-30城市,除深圳外。在无锡和东莞之外,其余来自二线城市,包括郑州,天津,长沙等。第三梯队是TOP31-70城市,集中在三线和四线城市,还有一些城市 - 贵阳,厦门,乌鲁木齐等城市。每个梯队城市租赁市场都有一些共同特征:

(1)第一梯队:大规模需求,人口吸纳,支付能力强,但供给不足,投资回报低

首先,人口具有很强的吸附和支付能力。第一梯队城市市政支持日趋完善,人口吸纳力强,综合得分明显高于二,三级梯队城市。典型的,如在建的轨道交通长度和线路的完工,2017年底,北京长999.2公里,市民的日常交通十分便利。另一个例子是医院保健中心的病床数量。 2018年底,重庆有多达220,400个,医疗资源十分丰富,在一定程度上缓解了居民的医疗问题。

而且,城市第一梯队居民收入水平普遍较高,租房支付能力普遍较高。一方面,由于租金持续高位运行,租户的支付能力相对较强。典型的如北京,2019年6月平均租金约为91.97元/月*平方米,居全国第一。另一方面,房东有较强的提价能力,这体现在租金的长期增长上。例如,苏州市2019年6月平均租金同比增长6.63%,租金增速仍处于较快增长区间。

二是供需规模优势明显。受益于长期的流动人口净流入,第一梯队城市租赁交易异常活跃,无论是租赁供给还是租赁需求,都具有规模经济性。典型的例子是北京,35家主要的长租公寓公司中有29家在北京运营。副业显示,北京租赁市场巨大,长期租赁的公寓都值一份。另一个例子是上海。2018年,流动人口(常住人口-户籍人口,下同)达到9762万人,其中很大一部分将流入租赁市场,导致租赁市场需求持续旺盛。

三是投资总回报率低。一线城市虽然租金长期处于较高水平,但由于二手房价格明显较高,在很大程度上整体投资收益较低,大部分出租比例都不到2%。例如,2019年6月,广州平均租金约为47.58元/月*平方米,二手房成交价格约为元/平方米,租金比例低至1.69%。

(2)第二梯队:支付能力强,租金收入高,挖潜潜力大,但供不应求(略)

(3)第三梯队:投资收益最高,但人口薄弱,供需规模不足最为突出(略)

指标分析

1。租赁供应:集中或可出租的租赁住房高度集中在一线,强势二线

(1)长期出租公寓企业数量:超过60%的企业驻扎在杭州北部和上游,超过70%的第3和第4行驻扎在

截至2019年6月,70个城市中有41个已进入长期租赁公寓公司,占比近60%。总体而言,长期租赁公寓公司高度关注一线和核心二线城市,主要涉及杭州,武汉,南京等,以及一些强大的三线城市,主要涉及东莞和无锡。

长期租赁公寓公司高度关注一线和强大的二线城市。在35家长期租赁公寓公司中,超过10家长期租赁公寓公司落户北京,广州,长沙和合肥等13个城市,20多位家长在北京,上海,杭州和深圳租赁了公寓公司。典型的,如北京,有29个长期租赁公寓公司有29个站,这证明了租赁市场的规模效应是显着的。

受益于有利的政策规划,近年来,一些强大的三线城市的租赁市场规模迅速扩大,吸引了长期的公寓公司投资。长江三角洲的无锡,南通,珠江三角洲的东莞,惠州等租赁市场已进入发展的快车道,对长租公寓企业具有强大的吸引力。典型的,如东莞,有8个父母租房公寓进入。

西宁和乌鲁木齐等二线城市较弱,以及大多数三线和四线城市的租赁市场均落后。在这个阶段,没有长期租赁公寓公司投资,并且或多或少的租赁供应映射略逊色。主要原因是它受到人口持续净流出的限制,租赁市场的需求明显受限,而且长租公寓公司愿意进入。

(2)租赁和上市:供应规模差异很大,上市数量超过20%,强二线数量超过10,000套(略)

2.租赁需求:人口聚集,一线和强二线城市需求旺盛,三线和四线需求不足

(1)流动人口:第一线,东莞高流入,第二线稳步增加,西南城市人口仍在流出(略)

(2)就业:长三角,广东,香港,澳门,京津冀,成渝核心城市的就业机会更加丰富

就业人数以2019年6月51个就业岗位数量来衡量。数字越高,城市就业机会越丰富,吸纳更多农民工的能力就越强。

从热图来看,招聘职位的数量明显分布。京津冀,长三角,成渝,珠三角等主要核心城市就业岗位充裕,辐射效应明显。周边的子核心城市招聘需求强劲。正如上海是长江三角洲的核心城市,6月招聘的就业岗位约为10.5万,苏州,无锡和常州的核心城市就业人数超过3万。

就梯队而言,拥有超过10万个工作岗位的城市数量是第一个梯队。除四个一线城市外,还有八个二线和三线城市。值得一提的是,其中四个位于中西部地区。近年来,一方面,东部城市的生产要素价格上涨,市场日趋饱和。另一方面,在西部丰富的人才储备和良好的政策支持下,越来越多的企业选择进入西部。以成都为例,截至2017年底,共有285家财富500强公司驻扎,其中121家位于高新区。重庆,武汉和西安的财富500强公司数量也超过200家,与广深相当。产业转移为这些城市提供了充足的就业机会。

第二梯队是一个拥有10,000到100,000个职位的城市,由25个二线和强大的三线城市组成。其中,宁波产业集群优势明显,传统制造业,港口产业和高新技术产业三大支柱为其创造了充足的就业岗位。作为东北地区的主要经济城镇,沉阳有大量的招聘工作,但人口流入不足,表明其就业构成仍由当地人主导,因此对租赁需求的需求有限。

第三梯队由弱二线城市和三线和四线城市主导。偏离城市圈和缺乏工业基础是这些城市的共同特征。一方面,从东方进行产业转移是困难的,另一方面,地理位置的劣势导致了无法抓住核心城市的发展,经济相对落后,就业受限而且缺乏租赁需求几乎是不可避免的。

(3)生活垃圾:确认第一,二线人口聚集,第三,四线近80%的实际居住人口可能被高估(略)

3.支付能力:京沪租金工资比例超过30%,大部分三,四线收入相对租金都很强。

(1)租金和增长率:城市月租金的一半是20-30元/平方米,上海,苏州等租金增长率较高(略)

(2)租金比例:超过80%的城市租金工资比率低于20%,只有北京和上海30%(略)

4.租金收入:东北,西北等二,三线租金收入较高,第一线明显偏低,但未来将回归均值

(1)租赁和销售比例:常德,西宁等二,三线均高于3%,第一线和厦门,三亚等均显着降低(略)

5.明确的需求潜力:广州,重庆等潜力巨大,苏州,无锡等潜力有限

(1)大学生:西安,广州,武汉等一线,二线城市的学生数百万(略)

(2)设置限制:40个一线,二线和三线城市拥有具备资格,年龄和资历门槛的人才

近年来,人们的抢劫行为愈演愈烈,许多城市降低了人才定居的门槛,旨在吸引更多高素质的人才来工作和生活。鉴于二线城市和大多数三线和四线城市较弱,对定居条件几乎没有实质性的限制,大多数移民人口可以自由行动。因此,我们将重点分析40个一线,二线和三线城市,并不难发现以下特征:

首先,大多数资格仅限于大学。相比之下,北京,上海,苏州等地的定居点门槛明显偏高,学历严格限于本科课程。武汉,杭州,徐州等城市入学门槛较低,学历资格已放宽至中,高等院校。以郑州为例,中专和职业院校的毕业生可以安顿下来。

其次,大多数城市都在45岁以下甚至无限制。深圳,杭州,徐州等城市的年龄限制较为严格,要求年龄在40岁以下。例如,在福州,本科毕业生必须年龄在35岁以下,并且对硕士及以上学生和国际学生没有年龄限制。广州,天津,无锡等城市的定居年龄限制宽松,年龄在45岁以下。例如,45岁以下的本科毕业生和50岁以下的硕士或博士毕业生可以入学。此外,厦门,大连,东莞等城市的实施水平最为宽松,并没有年龄限制。

第三,大多数城市安顿下来并重新就业,只有10个城市限制当地工作或社会保障缴款的年数。大多数城市都有首次再就业政策,这意味着它们与当地工作或社会保障缴款无关。只有苏州,合肥,惠州等城市一年内需要当地工作年限。例如,长沙大学和中专毕业生必须提供文凭,就业登记证或当地就业证,以及当地社会保障证。北京,上海和武汉是最苛刻的,当地的工作年限严格限制在一年以上。例如,上海居民需要连续7年达到社会保障资格。

6.种群吸附:核心一线和二线种群的虹吸效应显着,北海和三亚的大部分三线 - 四线吸附力较弱

(1)市政设施投资:北京,武汉等城市基础设施建设强劲,40%以上城市投资(略)

(2)中小学生:重庆,徐州等学校传统人口流出数百万(略)

四,总结前景

1。一级城市租赁市场长期乐观,供需规模将越来越大(略)

2。二级城市潜力巨大,市场规模有望进一步扩大(略)

三。第三梯队城市谨慎乐观,租赁市场仍需经历较长的潜伏期(略)

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文章来源:克里研究中心

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近年来,尽管中央和地方租赁优惠政策频出,但许多城市房屋租赁市场的整体发展进度一直低于预期,特别是在长租公寓领域,很多公司仍然难以盈利。所谓成功的投资方法,无非是“择时、择市、择人”。当一个好的团队建立了一个好的团队,投资于那些有潜力的城市,成功率将接近一半。哪些城市租赁市场更具发展潜力?哪些城市将成为未来租赁市场的新“黑马”,甚至新“白马”城市?

70城市租赁市场发展潜力排名

1。潜在排名

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2。指标体系(略)

三。分析模型

70城市租赁市场发展潜力分析模型可分为以下几个步骤:

第一步是确定分析模型,划分两级指标体系。一级指标包括两类:租赁市场成熟度和租赁市场发展潜力。二级指标包括租赁供给、租赁需求、支付能力、投资收益和需求。6种电位、种群吸附等

第二步是选择解释变量,如租赁供应水平,包括长租公寓企业入驻数量、租赁上市数量、完成面积和租赁土地交易规模;主要需求潜力水平包括人均居住面积、城市化率、高校在校生人数等指标、人才落户门槛;

第三步是对变量进行0-1归一化,从而消除单位干扰,并在同一方向处理归一化值;

第四步是通过方程结构模型验证模型的实用性。如果模型验证失败,请返回第二步以重新选择解释变量;

第五步,采用熵方法计算权重,然后对城市租赁市场的发展潜力进行定量评估。

0-1标准化计算公式:

熵方法计算公式:

解释清单

1.能源水平:京沪和穗的前景,一些强大的二线和三线市场前景广阔,大部分仍需长期培育(略)

2,梯队:TOP10需求强劲,TOP11-30供应疲软,TOP31-70供需低迷

根据发展潜力排名,70个城市可以细分为三个梯队:第一梯队是TOP10城市,一线和二线城市是典型的,如北京,上海,成都等。第二梯队是TOP11-30城市,除深圳外。在无锡和东莞之外,其余来自二线城市,包括郑州,天津,长沙等。第三梯队是TOP31-70城市,集中在三线和四线城市,还有一些城市 - 贵阳,厦门,乌鲁木齐等城市。每个梯队城市租赁市场都有一些共同特征:

(1)第一梯队:大规模需求,人口吸纳,支付能力强,但供给不足,投资回报低

首先,人口具有很强的吸附和支付能力。第一梯队城市市政支持日趋完善,人口吸纳力强,综合得分明显高于二,三级梯队城市。典型的,如在建的轨道交通长度和线路的完工,2017年底,北京长999.2公里,市民的日常交通十分便利。另一个例子是医院保健中心的病床数量。 2018年底,重庆有多达220,400个,医疗资源十分丰富,在一定程度上缓解了居民的医疗问题。

此外,第一梯队城市居民的收入水平普遍较高,并且通常具有较高的租金承受能力。一方面,租金的支付能力相对较强,因为租金继续高位运行。典型的如北京,2019年6月的平均租金约为91.97元/月*平方米,居全国第一。另一方面,房东具有强大的提价能力,这体现在租金增长的长期增长上。例如,2019年6月苏州的平均租金同比上涨6.63%,租金增长率仍处于较快增长的幅度。

其次,供需规模具有明显的优势。受益于移民的长期净流入,第一梯队城市租赁交易非常活跃,无论是租赁供应还是租赁需求,所有这些都具有规模经济。典型的例子是北京,35家主要的长租公寓中有29家在北京经营。边线显示北京租赁市场巨大,长期租赁公寓都值得分享。另一个例子是上海。 2018年,流动人口(常住人口 - 登记人口,下同)达到9762万,其中很大一部分将流入租赁市场,导致租赁市场需求持续旺盛。

第三,总体投资回报率低。虽然一线城市租金长期处于较高水平,但由于二手房价格明显较高,在很大程度上整体投资收益较低,大部分租金比例低于2%。例如,2019年6月,广州平均租金约为47.58元/月*平方米,二手房成交价约为元/平方米,租金比例低至1.69%。

(2)第二梯队:支付能力强,租金收入高,潜在挖掘潜力大,但供应短缺(略)

(3)第三梯队:投资收益最高,但人口较弱,供需短缺规模最突出(略)

指标分析

1.租赁供应:集中或可出租的租赁房高度集中在第一线和强大的第二线

(1)长期出租公寓企业数量:超过60%的企业驻扎在杭州北部和上游,超过70%的第3和第4行驻扎在

截至2019年6月,70个城市中有41个已进入长期租赁公寓公司,占比近60%。总体而言,长期租赁公寓公司高度关注一线和核心二线城市,主要涉及杭州,武汉,南京等,以及一些强大的三线城市,主要涉及东莞和无锡。

长期租赁公寓公司高度关注一线和强大的二线城市。在35家长期租赁公寓公司中,超过10家长期租赁公寓公司落户北京,广州,长沙和合肥等13个城市,20多位家长在北京,上海,杭州和深圳租赁了公寓公司。典型的,如北京,有29个长期租赁公寓公司有29个站,这证明了租赁市场的规模效应是显着的。

受益于有利的政策规划,近年来,一些强大的三线城市的租赁市场规模迅速扩大,吸引了长期的公寓公司投资。长江三角洲的无锡,南通,珠江三角洲的东莞,惠州等租赁市场已进入发展的快车道,对长租公寓企业具有强大的吸引力。典型的,如东莞,有8个父母租房公寓进入。

西宁和乌鲁木齐等二线城市较弱,以及大多数三线和四线城市的租赁市场均落后。在这个阶段,没有长期租赁公寓公司投资,并且或多或少的租赁供应映射略逊色。主要原因是它受到人口持续净流出的限制,租赁市场的需求明显受限,而且长租公寓公司愿意进入。

(2)租赁上市:供应规模变化较大,上市数量超过20%,强二线超过套(略)

2。租赁需求:人口集聚,一线、二线城市需求旺盛,三四线需求不足

(1)流动人口:一线东莞高流入,二线稳步增加,西南城市人口仍在外流(略)

(2)就业:长江三角洲、广东、香港、澳门、北京天津河北和成都重庆核心城市的就业机会更为丰富

就业人数以2019年6月51个就业岗位的数量衡量。数量越多,城市就业机会越丰富,吸收外来务工人员的能力就越强。

从热图上看,招聘岗位数量分布明显。京津冀、长三角、成渝、珠三角等主要核心城市就业岗位丰富,具有辐射效应。周边次核心城市招聘需求旺盛。就在上海是长三角核心城市的同时,6月份招聘的岗位数量约为10.5万个,苏州、无锡、常州等周边次核心城市的岗位数量超过3万个。

从梯队来看,就业人数超过10万的城市是第一梯队。除四个一线城市外,还有八个二三线城市。值得一提的是,其中4个位于中西部地区。近年来,一方面,东部城市生产要素价格上涨,市场日趋饱和。另一方面,受西部丰富的人才储备和有利的政策支持吸引,越来越多的企业选择了进入西部。以成都为例,截至2017年底,共有285家财富500强企业入驻,其中121家位于高新区。重庆、武汉、西安等地的财富500强企业数量也超过200家,与广深公司不相上下。工业转移为这些城市提供了充足的就业机会。

第二梯队是一个拥有10,000到100,000个职位的城市,由25个二线和强大的三线城市组成。其中,宁波产业集群优势明显,传统制造业,港口产业和高新技术产业三大支柱为其创造了充足的就业岗位。作为东北地区的主要经济城镇,沉阳有大量的招聘工作,但人口流入不足,表明其就业构成仍由当地人主导,因此对租赁需求的需求有限。

第三梯队由弱二线城市和三线和四线城市主导。偏离城市圈和缺乏工业基础是这些城市的共同特征。一方面,从东方进行产业转移是困难的,另一方面,地理位置的劣势导致了无法抓住核心城市的发展,经济相对落后,就业受限而且缺乏租赁需求几乎是不可避免的。

(3)生活垃圾:确认第一,二线人口聚集,第三,四线近80%的实际居住人口可能被高估(略)

3.支付能力:京沪租金工资比例超过30%,大部分三,四线收入相对租金都很强。

(1)租金和增长率:城市月租金的一半是20-30元/平方米,上海,苏州等租金增长率较高(略)

(2)租金比例:超过80%的城市租金工资比率低于20%,只有北京和上海30%(略)

4.租金收入:东北,西北等二,三线租金收入较高,第一线明显偏低,但未来将回归均值

(1)租赁和销售比例:常德,西宁等二,三线均高于3%,第一线和厦门,三亚等均显着降低(略)

5.明确的需求潜力:广州,重庆等潜力巨大,苏州,无锡等潜力有限

(1)大学生:西安,广州,武汉等一线,二线城市的学生数百万(略)

(2)设置限制:40个一线,二线和三线城市拥有具备资格,年龄和资历门槛的人才

近年来,人们的抢劫行为愈演愈烈,许多城市降低了人才定居的门槛,旨在吸引更多高素质的人才来工作和生活。鉴于二线城市和大多数三线和四线城市较弱,对定居条件几乎没有实质性的限制,大多数移民人口可以自由行动。因此,我们将重点分析40个一线,二线和三线城市,并不难发现以下特征:

首先,大多数资格仅限于大学。相比之下,北京,上海,苏州等地的定居点门槛明显偏高,学历严格限于本科课程。武汉,杭州,徐州等城市入学门槛较低,学历资格已放宽至中,高等院校。以郑州为例,中专和职业院校的毕业生可以安顿下来。

其次,大多数城市都在45岁以下甚至无限制。深圳,杭州,徐州等城市的年龄限制较为严格,要求年龄在40岁以下。例如,在福州,本科毕业生必须年龄在35岁以下,并且对硕士及以上学生和国际学生没有年龄限制。广州,天津,无锡等城市的定居年龄限制宽松,年龄在45岁以下。例如,45岁以下的本科毕业生和50岁以下的硕士或博士毕业生可以入学。此外,厦门,大连,东莞等城市的实施水平最为宽松,并没有年龄限制。

第三,大多数城市安顿下来并重新就业,只有10个城市限制当地工作或社会保障缴款的年数。大多数城市都有首次再就业政策,这意味着它们与当地工作或社会保障缴款无关。只有苏州,合肥,惠州等城市一年内需要当地工作年限。例如,长沙大学和中专毕业生必须提供文凭,就业登记证或当地就业证,以及当地社会保障证。北京,上海和武汉是最苛刻的,当地的工作年限严格限制在一年以上。例如,上海居民需要连续7年达到社会保障资格。

6.种群吸附:核心一线和二线种群的虹吸效应显着,北海和三亚的大部分三线 - 四线吸附力较弱

(1)市政设施投资:北京,武汉等城市基础设施建设强劲,40%以上城市投资(略)

(2)中小学生:重庆,徐州等学校传统人口流出数百万(略)

四,总结前景

1.第一梯队城市租赁市场长期以来一直乐观,供需规模将变得越来越重要(略)

2.第二梯队城市潜力巨大,预计市场规模将进一步扩大(略)

3.第三梯队城市谨慎乐观,租赁市场仍需经历较长的潜伏期(略)

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文章来源: Cree研究中心

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